作者：丁一

出品：全球财说

在房地产行业普遍不乐观的情况下，保持收入增长、稳住千亿俱乐部地位，对于华发股份（600325. SH）而言，着实不易。

但是，表面向好的背后，其实也暗藏危险，华发股份为了维持繁荣，也付出了很大代价。

毛利率重挫，盈利能力下降，去化问题不容忽视

3月20日晚间，华发股份发布2022年全年业绩报告，期内公司实现营业收入591.90亿元，同比增长15.51%；实现归属净利润25.78亿元，同比减少19.31%，不及2020年水平。

为了跃进至千亿销售额，增收不增利便是华发股份的牺牲。

2018年-2020年，其营业收入增速分别为18.80%、39.87%、53.87%，而归属净利润增速则为41.88%、21.82%、4.28%，而2020年也是华发股份第一次进入千亿俱乐部。

克而瑞数据显示，2022年千亿房企已减少至20家，虽然华发股份位列第18名，也算刚刚好保住千亿席位，但即便是如此成绩，也较2021年提升14个席位。

2022年，华发股份实现销售1202.41元，销售面积400.9万平方米。如此销售业绩，不及2020年初初踏入千亿时的1205亿元。

其中，华东大区全年完成销售779.09亿元，销售占比高达64.79%；而珠海地区作为战略大本营，全年完成销售181.09亿元，销售占比15.06%；华南地区更是惨淡，完成销售166.85亿元，销售占比下降至13.88%；而北方大区、北京区域则是彻底“败走”，分别完成销售39.37亿元、36.01亿元。

但以历年销售额来看，2019年至2021年，珠海大区分别实现销售额约256亿元、288亿元、315亿元，华南地区分别实现销售额103亿元、205亿元、233亿元。如此对比，若不是华东大区的销售支撑，以珠海大区及华南大区的颓势来讲，华发股份很难维持住千亿销售。

而珠海大区及华南大区的下挫，或也是华发股份此前人事变动的主要原因。

通常情况下，房地产企业项目结转周期为2-3年，2022年业绩大部分是由2019年和2020年的销售金额转化而来。

表现好的地区，比如华东及华中地区在2022年营业收入同比扩大106.02%，毛利率提高3.88个百分点，为19.41%，但仍低于华发股份房地产业务毛利率20.25%。

但是，华南区域究竟是发生了什么？

年报显示，华发股份华南地区在2022年营业收入同比下降近45%，更为关键的是毛利率出现了两位数下挫，较上年同期减少12.62个百分点为18.78%。

上述提到的北方地区，毛利率同样出现下挫，较上年同期减少6.24个百分点，但却是在地区中最高，达到24.87%。

受上述影响，Wind数据显示，华发股份销售毛利率也降至近20年最低点的20.18%，销售净利率也跌至2013年后最低水平的7.98%。

虽然超过20%的毛利率水平在地产寒冬下仍处于中等，但是相较自身而言，较2021年下降超5个百分点，着实为了销售有所牺牲，但即便如此，也不能掩饰其整体盈利能力逐步下降的事实。

华发股份毛利率的重挫，与此前高溢价拿地息息相关。

《全球财说》梳理过往消息发现，2020年华发股份曾在2月溢价45%拿下珠海香洲区地块，8月溢价46.4%、32.7%拿下上海闵行新城与浦东康桥地块，而相关数据显示彼时全国40个典型城市8月的平均溢价率仅为13.6%。

这还不算什么，若再往前梳理，华发股份还曾在2014年溢价90%拿下上海浦东张江地块、2016年溢价133%拿下苏州相关地块，等等。而华发股份与地王之间的报道更是频出。

2022年年报中，华发股份提及，公司抢抓市场机遇，审慎精准拿地。报告期内成功在珠海、杭州、上海、成都等深耕城市获取多个优质项目。

截至2022年末，华发股份拥有土地储备计容建筑面积386.38万平方米，在建面积1385.06万平方米。

面对投资者的询问，华发股份曾在互动表示，未售资源充足，可支撑未来2-3年的销售。

年报显示，截至2022年12月31日，华发股份的存货金额高达2435.44亿元，占总资产比例超过60%，较上年同期进一步增加约288亿元。

其中，开发成本为1884.17亿元，开发产品为553.51亿元。开发产品中包括23个2022年首次竣工的地产项目，期末存货余额约为270亿元，也就是说在2022年前竣工项目仍存在超过280亿元存货。

如此来看，华发股份在未售资源充足的情况下，所持货值亦是双刃剑，去化便是问题的另一面。

有投资者向华发股份提问，2023年的销售目标将是多少？对此，华发股份则表示，公司2023年将以去化、回款为工作重点，力争经营业绩稳中有进。

少数股东权益占比达82%，担保金额畸高存隐患

但是，净利下滑、毛利率下挫、销售不力、去化艰难，都不是华发股份最为“致命”的问题，关键在于少数股东权益这项数据。

毕竟，此前爆雷的诸多房企，如阳光城、中南建设、中国奥园等，都与这几项数据相关。

先来看看华发股份的负债情况。

截至2022年末，华发股份货币资金为528.32亿元，包括短期借款0.35亿元、一年内到期非流动负债253.70亿元、长期借款825.84亿元、应付债券232.88亿元在内的有息负债合计约1313亿元。

从资产负债数据来看，华发股份2022年剔除预收账款后的资产负债率为52.8%，净负债率为71.7%，现金短债比2.1，仍延续2021年态势保持“三道红线”绿档。

但是，就如同稳住千亿销售额一般，为了融资通道畅通、拍地无忧，华发股份维持绿档也是牺牲颇多。

毕竟2020年，华发股份剔除预收款后资产负债率76.5%，净负债率高达181.6%，现金短债比0.9，三项数据均不达标。

2021年，华发股份进行货币资金同比增长15%、短期债务下降40%等多项债务结构调整，从而取得除预收款后资产负债率67.1%，净负债率高达52.6%，现金短债比2.15的优秀绿档表现。

但是，随之而来的就是少数股东权益不断攀升。

2017年-2022年，华发股份少数股东权益占总权益的比重分别为52.49%、53.79%、54.25%、66.88%、78.29%、81.96%。

截至2022年末，华发股份少数股东权益已达到897.07亿元，而同期所有者权益合计仅为1094.49亿元。

与此同时，少数股东损益为21.48亿元，较上年同期增长约45%，而同期归属净利润却同比下降19.31%。

2017年-2022年，华发股份少数股东损益占持续经营净利润的比例分别为8.83%、4.87%、16.04%、36.36%、31.69%、45.45%。

以此计算，少数股东的收益率持续低于4%，究竟是谁愿意接受如此回报？也正是如此，少数股东权益与少数股东损益的“隐形”数据，被视为房企“明股实债”的典型特征。2021年5月，上交所亦曾向华发股份发出问询函，要求说明少数股东权益大幅增长的原因及合理性。

同时，经《全球财说》统计，截至2022年末，华发股份共计向89家子公司提供担保，且多发生于2020年至2022年期间。

并且，华发股份仍计划增加担保金额。

3月20日，华发股份与年报同时发布了2023年度担保计划。公告显示，为顺利推动2023年度经营过程中的融资计划，华发股份拟在 2022年12月31日担保余额的基础上，对子公司净增加担保额度800亿元，对联合营公司净增加担保额度300亿元。

该公告显示，截至2022年末，华发股份及子公司合计对外担保余额高达1084.15亿元。并且，资产发债率为70%以上的子公司及联合营公司的担保余额便占到65.54%。

最新数据显示，截至2023年3月19日，公司及子公司对外担保总额为1122.45亿元，占公司2022年经审计净资产的568.54%，其中为子公司提供的担保总额为985.67亿元。

如若被担保方无法履约，华发股份作为担保方则需承担连带责任。如此操作，阳光城等诸多爆雷房企也都曾上演。

不过，就算真实存在“明股实债”，华发股份作为国企，只要将“三道红线”维持绿档便可以获得畅通的融资渠道。

自证监会发出优化房地产股权融资的“第三支箭”后，12月5日华发股份便率先发布了定增预案，拟非公开发行股票不超过6.35亿股，募资不超过60亿元，其中大股东华发集团承诺参与认购金额不超过30亿元。

此次定增如果成功，将为华发股份缓解资金压力提供重要帮助。对于之后发展，《全球财说》也将持续关注。

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