8月15日，越秀房托公布了2023年中期成绩单。今年上半年，公司实现经营收入10.61亿元，同比上涨12.4%；实现物业收入净额7.63亿元，同比上涨11%；除税后及与基金单位持有人交易前的净溢利为8754.9万元。

“下半年业绩基本面不会太差，争取交出更好的成绩单。”在当天的业绩发布会上，越秀房托董事长及行政总裁林德良称。

但对于一只REITs而言，投资者最关心的永远是它的投资回报和收益。

越秀房托决定中期分派总额2.61亿元，同比减少23.8%；每个基金单位分派0.0541元，同比减少26.3%。

而由于过去一年越秀房托的股价录得四成以上的跌幅，因此其基金单位收益率竟录得不小的升幅，达3.54%（去年中期为2.79%），按年更达7.07%。

林德良认为，公司7.07%的回报率符合市场预期，REIT仍然是防御性较好的产品。

综合当前市场表现来看，越秀房托这一收益率确实可令投资者满意。只是，如何在当前不动产租赁市场相对疲软的时期，持续维系并提升回报收益，才是越秀房托接下来的任务重点。

写字楼出租率承压

尽管上半年整体业绩表现不俗，但从业绩构成来看，旗下物业的经营表现已出现明显分化。

从业务板块来看，写字楼仍然是越秀房托业绩压舱石，期内共实现经营收入6.12亿元，然而，写字楼却是唯一出现下滑的业务板块，同比下降4%。

这主要与出租率下跌有关。报告披露，仅广州财富广场、城建大厦、国金中心、越秀金融大厦四个甲级写字楼项目，期内出租率分别下滑2.8%、8.2%、6.9%、6.4%，其中国金中心写字楼项目出租率仅为83%。

此外，武汉物业甲级写字楼出租率更低至61.6%，租约单价为87.0元/平方米/月，去年同期为70.0%和96.4元/平方米/月。唯一表现良好的是杭州维多利项目，出租率由93.3%升至99.2%、租约单价亦由123.5元/平方米/月上升至124.1元/平方米/月。

总体而言，上半年，越秀房托写字楼整体期末出租率84%、整体期末租金单价188.8元/㎡/月。

“经营压力是非常大的。”林德良坦言。

这背后也充分反映了当前中国办公楼市场的现状，整体经济波动超预期，市场信心下挫，企业投资趋保守，从而导致供需失衡，去化压力上升。上半年，仅广州的写字楼新增供应就达30多万平方米。

受大环境影响，今年上半年，全国多地写字楼市场出租率和租金承压。戴德梁行披露的数据，同样以广州为例，今年上半年全市空置率高达18.0%，全市平均租金环比下降2.8%至161.0元/月/平方米。

这一压力仍将传导至下半年，尽管市场正逐步恢复，但仍需一段消化时间。可预见，在相当长一段时间内，越秀房托依然面临写字楼出租率下滑的风险。而这亦进一步影响其盈利能力。

对此，越秀房托已作出积极应对措施。其表示，通过对写字楼业态租户结构进行迭代升级，选择稳定性高的金融业、TMT产业和专业服务业为主力客群，结合城市经济发展趋势和各项目区位优势，持续优化客群结构、积极拓展渠道促进招商去化。

其中，广州国际金融中心写字楼通过引进高端专业服务业及金融业名企，主动挽留优质租户续租等方式，平均续租期4年，续租租金提升2.7%；越秀金融大厦目前重点租户续租率94%，续租租金提升6%，并成功引进多间百强央企和行业领军企业，进一步稳固高质租户基本盘。

酒店或成贡献新主力

相较于写字楼，上半年随着旅游业持续复苏，酒店公寓业态经营快速恢复，极大提振了越秀房托业绩。

报告显示，期内，越秀房托酒店及服务式公寓共录得经营收入2.56亿元，同比上涨54.64%。批发商场及零售商场随后，经营收入分别约为1.08亿元及0.85亿元，分别同比涨70.05%及10.19%。

尤其是四季酒店的良好表现，成为酒店总体收入提升的关键推动力。数据显示，四季酒店上半年平均入住率为79.5%，同比增长26.9个百分点;平均房价为2202元，同比增长41.3%；RevPAR为1752元，同比增长113.9%。，已突破2019年同期水平。

此外，服务式公寓2023年上半年平均入住率达90.3%，同比提升6.1个百分点；平均房价为1101元，同比提升10.7%；RevPAR为994元，同比提升18.6%。

而在专业市场方面，广州白马服装市场通过打造中国原创设计品牌基地，引入9家本土新锐服装设计师品牌进驻，助推项目出租率至90.5%，远高于流花服装商圈65%出租率。

相信随着经济进一步恢复，酒店业或成为越秀房托下半年拉动业绩的主力板块。

“目前酒店的平均入住率和2019年相比还有一点距离。2019年全年，酒店（的收入）可以做到4.43亿元，今年上半年做了2亿，如果上半年乘以2也只有4亿，还差10%，但四季酒店的管理层会朝着目标努力”，林德良表示，从过往的数据来看，一般下半年比上半年的收入要高15%。

林德良表示，目前广州的国际航班开通量只有44%，随着下半年全球经济复苏以及国际航班增加，加上中秋、国庆等节假日，酒店、公寓、商场等有望迎来更多客源支持。

不过，这也只能给越秀房托带来短时收益，越秀房托还需要思考，如何增加长租比例以稳定收益。

不定的市场考验风险管理

在业绩会上，林德良不止一次提到要做好“风险管理”。

抗风险能力一直是收租股的强项，不过面对阴晴难定的市场，越秀房托必须更好地应对挑战。

除了做好旗下写字楼、专业市场、酒店、公寓等物业组合的经营，资本市场上的博弈同样关键。

债务的借新还旧以保持足够的流动性，是其中一个重大方面。

今年3月，越秀房托完成首期人民币15亿元上海自贸区债发行，票面利率4.15%；6月又完成人民币40亿元跨境直贷（固定利率3.2%）首期人民币15亿元提款。由此将8月到期的境外贷款提前在7月下旬全数清偿。

流动性确实在上半年得到了有效管理，但在多家中资企业债务违约、投资者对中资公司债愈发审慎的市场环境下，越秀房托还是得在一定程度上提高融资成本。

截至6月30日，越秀房托融资平均利率为4.9%，较去年末略升0.07个百分点。而这已经是越秀房托通过极力利用人民币融资成本窗口，推动人民币贷款置换境外债的结果。在中资企业发行境外债利率持续飙升的情况下，越秀房托此番操作平抑整体融资成本的效果还是相当不错的。

而且，提高了人民币债券的占比，在人民币对美元贬值的情况下，汇兑损失也将得到有效控制。

越秀房托管理层对此表示，预计8月份完成40亿元人民币贷款置换后，利率敞口将下降至48%。目前境外融资主体的功能货币已调整为港币，计划通过融资结构调整增加低成本人民币融资占比的方式，逐步收窄汇率敞口。

尽管资金面需要谨慎应对风险，但面对普遍估值承压的大量商办不动产，上半年尚未出手新购项目的越秀房托，是否会趁机逢低吸纳以期提高成长空间？

须知在过去两年相似的市况下，越秀房托均出手新购了资产，且前年才收入囊中的越秀金融大厦已能提供可观的收入，在旗下全部10项物业资产中排行第二。

诚然，根据房托守则规定，要新购项目需要满足诸多条件，如对标的物业的控股比例、回报率等。但我们看到，去年越秀房托新购入的香港越秀大厦资产，就只含两层楼。可见，部分条件是相对灵活的。

由于房托守则要求每年须将90%以上的可分配利润进行分派，越秀房托目前现金只约28亿元。因此若要进行收购，所需资金一般是增发基金单位，或者贷款。

不过截止6月底，越秀房托的借贷总额与总资产的比值，已达到48.2%，几乎触及房托守则约定的50%最高限额，这或许意味着这个方向已经难以走通。

进取还是防守，均为风险管理的重要命题，尤其是在当下。

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