本文来源：时代财经 作者：黎倩

物业公司迎来业绩发布潮，万物云之后，港股市值最高物企华润万象生活披露2022年业绩表现。

华润万象生活2022年业绩会现场

2022年，华润万象生活实现综合收入120.16亿元，同比增长35.4%，这也是公司收入首次突破百亿。期内，华润万象生活实现毛利润为36.11亿元，同比增长30.9%；净利润22.13亿元，同比增长28.2%。尽管受益于商业运营物业的高毛利率，但公司总体毛利率还是由2021年的31.1%微降至2022年的30.1%；净利润率则下降至18.4%。

截至2022年12月31日，华润万象生活提供物业管理服务的在管建筑面积为2.91亿平方米（不含购物中心项目）；提供商业运营服务的已开业购物中心数量为84个，已开业写字楼数量为27个，并有2个已开业购物中心分租项目。

业绩发布会上，华润万象生活方面表示，2022年公司完成行业最大规模收购，并顺利挺进第一梯队。

值得一提的是，在披露业绩公告的同时，华润万象生活宣布终止收购祥生物业股权。去年9月28日，华润万象生活曾披露收购诸暨祥笙物业有限公司的全部股权及浙江祥生2%的股权，收购价格暂定为10.36亿元。

尽管公司未正面回应上述收购终止的具体原因，但董事会主席李欣指出，“公司秉承有质量增长，符合公司并购原则的标的会积极争取。”

截至3月28日收盘，华润万象生活报收39港元/股，单日涨幅1.83%，总市值约890亿港元。此外，公司董事会决议建议宣派2022年末期股息每股0.312元（折合每股港币0.357元），按年增长13.0%，全年派息率由2021的37%提升至45%。

完成行业最大规模并购

作为两大业务板块之一，住宅物业管理服务仍是华润万象生活收入的主要来源。

2022年，华润万象生活的住宅物业管理服务板块收入为78.02亿元，同比增长46.9%，但住宅物业管理服务毛利率同比下降0.4个百分点至18.9%。

截至2022年12月31日，华润万象生活住宅及其他物业管理业务覆盖全国153个城市，在管建筑面积2.80亿平方米，合约建筑面积3.36亿平方米。而在2021年末，其住宅及其他物业管理业务的在管面积还仅有1.468亿平方米。

在管面积迅速提升得益于公司频繁的收并购。华润万象生活指出，2022年公司落地行业最大规模收并购，实现中南服务、禹洲物业、九洲物业交割，全年新增合约面积1.43亿平方米。

与此同时，收并购来的项目也开始为公司贡献收入及盈利。数据指出，截至2022年底，禹洲、九洲、南通长乐及江苏中南向华润万象生活综合收入贡献14.74亿元，综合溢利贡献1.08亿元。

尽管第三方收购的项目盈利表现往往不及物企母公司的地产项目，但管理层强调，“收并购项目的经营情况良好，基本实现了投后目标。”

而根据总裁喻霖康去年公布的目标，到“十四五”末，华润万象生活的目标是要进入物业管理的第一梯队，在管面积超过4亿平方米。如今看来，这个目标似乎并不遥远。

至于是否会提高目标，李欣回应称，“目前没有调整的计划，公司战略清晰，对于完成既定目标比较乐观，这也是对资本市场和投资者来说比较好的承诺兑现。”

值得注意的是，从已披露业绩的物企表现来看，毛利率下降或成为物管乃至整个地产行业趋势。以万物云为例，其2022年毛利率就降至14.1%。

而华润万象生活方面表示，“行业整体确实存在下行压力。尤其物业本身涨价很难，但人工成本却在上涨，给毛利率带来压力。未来物管整体毛利率或将维持在17%-20%。”

一年收租158亿元

虽然实现了多个业务指标逆市上涨，但回顾2022年，主席李欣仍强调是“不平凡的一年”。尤其受疫情反复影响，多地线下消费情况不乐观，国家统计局数据就指出，2022年，国内社会消费品零售总额为439733亿元，比上年下降0.2%。

在此背景下，2022年，华润万象生活总体实现租金收入同比增长4.3%至158亿元；全年实现零售额1264.4亿元，同比增长6.3%，实现业主端经营利润94.52亿元，同比增长2.2%，业主端经营利润率达59.7%，拉动华润万象生活全年实现购物中心商业运营服务收入24.8亿元，同比增长16.5%。

此外，截至2022年底，华润万象生活写字楼运营及物业管理业务布局47个城市，在营项目27个。期内，写字楼出租率稳定在80.7%的水平，全年实现写字楼运营及物业管理收入17.3亿元，同比增长20.7%。

综合上述两项业务，2022年，华润万象生活的商业运营及物业管理服务板块收入为42.14亿元，同比增长18.2%，该板块毛利率为50.7%，同比增长2.1个百分点。

公司管理层指出，目前华润万象生活的购物中心已进入全国49座城市，主要的一二线城市基本实现布局，因此未来不会进入太多新的城市，而会在现有城市进行深耕。

值得一提的是，3月24日，发改委发布《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，其中提到优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

对此，李欣认为，“消费基础设施的REITs放开，为独立的商业运营，优质零售物业退出提供了新的路径，相信市场的流动性将会得到有效增加。对于万象生活的影响，可以用重大机遇来定义。”

2022年，华润万象生活全年新开业购物中心16座，平均开业率（不含国际品牌）达90.9%，截至2022年底，在营购物中心86座，其中重奢购物中心增至11座。全年新签约商业轻资产外拓项目13个，均位于一二线城市。而根据公司的“十四五”目标，其开业购物中心数量将达到150个，其中第三方拓展至少50个购物中心。