居民购房信心不回暖,成交量回暖难持续
国家统计局发布的最新数据显示,今年1-2月全国商品住宅销售面积同比降幅收窄至0.6%,销售额实现同比增长3.5%,这是自去年以来首次累计同比增长。以上海为例,按照上海链家研究院的监控数据,2月份上海全市共成交二手房1.9万套,同比增长52%,成交金额613亿元,同比增长63%。
考虑到1月份数据也比较理想,于是有分析认为,连续两个月成交量回暖,可能是市场回暖的标志。在经历了持续的低迷之后,在政策的强刺激作用下,市场也可能进入拐点,从持续低迷转向有序回暖。
那么,连续两个月的成交量回暖,是不是市场回暖的标志呢?笔者认为,现在就得出市场回暖的结论,为时尚早。即便再多一、两个月成交量回暖,也未必是市场回暖的标志。市场是否回暖,关键要看居民的购房信心是否回暖。只要居民的购房信心不足,购房欲望不强,成交量就难以维持,市场也就不可能真正回暖。
诸葛数据研究中心提供的数据显示,第11周(3月6日-3月12日)重点50城情绪指数为-0.59,较上周回落0.06。其中,45城情绪指数均回落,只有51个城市情绪指数回升,特别是三亚、南宁、上海、珠海、威海、天津、中山等城市下降还非常明显。也就是说,1、2月份成交量回暖的局面,有可能从3月份起结束,至多维持到3月份。自然,也就谈不上市场回暖了。
事实也是,从广大居民对待房地产市场的态度来看,无论是有购房愿望的居民,还是没有购房愿望的居民,对房地产市场都是不太看好的,也是不太满意的。尤其是房价,依然十分坚挺,下降的趋势很不明显。在这样的情况下,等待观望就会继续成为广大居民的主要选择。特别是年轻人,已经不再急于通过购房来证明自己事业的成功、来应对房价的上涨、来解决恋爱结婚问题。顺其自然,已经成为绝大多数年轻人的重要选择。
更为重要的是,“房住不炒”定位,是广大居民、特别是有比较强烈购房意愿居民的“定心丸”,他们不需要担心房价会继续快速上涨。相反,他们对房价下跌倒是期待越来越强烈。特别面对开发商普遍资金困难,期待降价的心理更加强烈。如果开发商不做出一些实实在在的姿态,市场回暖就会成为一个很难落到实处的话题,甚至是伪命题。纵然地方政府费尽心思、给足政策,也不会有明显效果。购房者与开发商之间,开发商高度依赖政府,购房者则基本依赖心情。政策对购房者心理的影响,就是多多亦善。当然,即便没有政策,该买时仍然会买。
如果这一轮成交量回暖,是和风细雨、娓娓道来,而不是突如其来、来势汹汹,或许还真有市场回暖的迹象。恰恰是这种看似很有气势的成交量回暖,反而让人觉得很不踏实,很难掀起更大风浪。因为,今天的购房者,已经不是十多年前被房价涨得心慌意乱、情绪失控的购房者,他们早就在市场的持续低迷和开发商的心理恐慌中变得冷静、沉着,开始用耐心和开发商比耐力,用等待和地方政府比耐心,买不起房就租房,租不起好房就租普通房,一切随心所动,而不是随房价所动。在这样的情况下,成交量的突然增加,就不是一种正常现象,背后到底有什么故事,自然有讲故事的人负责。而且,成交量大幅上涨的同时,房价则在微微下跌,有些二手房房主,还在偷偷降价。如此只能说明,市场回暖是没有基础的,成交量增加是有原因的。更有可能的是,二手房房主面对市场持续低迷,房价有可能下降,内心的恐慌越来越严重,想通过加快抛售来占据主动,避免造成损失。二手房的供应规模远大于成交规模,就是最好的证明。
眼下的房地产市场,并没有到了可以回暖的地步,也没有回暖的基础和条件。房地产市场能否回暖,最核心的还是要看广大居民的购房意愿、购房信心能否回暖。短期内,回暖的希望不大,能够让居民购房意愿和信心回暖的最有效手段,就是开发商降价,用降价来吸引居民购房,用让利来调动居民购房的积极性。如果能够做到,在刚性需求还比较充足的情况下,是能够产生效果的。
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