诸葛找房:上海2023年1月新房供需两端收紧 价格涨势持续蔓延
一、1月上海新房成交量跌价升,供应缩减
(一)成交:1月新房成交微降,环比降幅收窄超20个百分点
进入2023年首月,受元旦、春节双假期的影响,上海新房成交活跃度稍有下降,但在上海本身购房需求相对稳健及当前政策环境较为宽松的支撑下,成交下滑幅度相对较小,且环比降幅收窄明显。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2023年1月上海新建商品住宅成交11762套,环比小幅下降3.57%,环比降幅较上月收窄22.55个百分点;同比下降28.54%,同比降幅较上月扩大2.24个百分点。展望后市,随着市场逐渐复苏,政策端延续宽松态势,加之房企加大供应力度,预计上海楼市小阳春将会如期而至。
备注:2022年6月上海新建商品住宅成交套数环比上涨1197.82%。
(二)价格:1月新房价格持续上涨,同环比涨幅双双收窄
自去年12月份起,在高端改善盘成交活跃度走高的背景下,上海新房整体价格水平持续上扬,且至今年1月份新房价格同比已连续13个月维持上涨局面。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2023年1月上海新房成交均价为56227元/㎡,环比小幅上涨2.81%,环比涨幅较上月收窄24.03个百分点;同比上涨16.37%,同比涨幅较上月收窄39.75个百分点。
(三)供应、库存:1月新房供应大幅缩减,库存量持续走高
2023年1月份,受春节假期等影响,房企推盘节奏明显放缓,上海新房供应大幅缩减,同环比降超60%。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2023年1月新房批准上市套数7259套,环比上月下降71.7%,同比下降60.2%。同时,在去化动力减弱的背景下,本月库存量继续累积走高,同比涨幅进一步扩大,数据显示,2023年1月上海新房库存量为52561套,环比上升1.33%,环比升幅较上月收窄2.5个百分点;同比上升29.17%,同比升幅较上月扩大19.53个百分点。
2023年1月,上海有8个商品住宅项目获取预售证,分布于浦东新区、青浦、徐汇及杨浦4区,其中,青浦区和杨浦区为推新主力,分别有4个、2个新领销许项目。预计在市场活跃度逐渐回升以及供应量较大的基础上,青浦区接下来的成交表现或将不俗。
(四)分区:1月金山区成交居首,7个城区成交环比上升
从2023年1月份上海各区域的新房成交表现来看,金山区位列成交榜首,新房成交2489套,占比21.16%,其次为闵行区,1月成交1681套,占比14.29%,青浦区位居第三位,单月成交1549套,占比13.17%。
与去年12月相比,7个城区成交量上升,11个城区成交量下降,普陀区1城近2月成交均维持1套水平。其中,虹口区涨幅领跑,环比上涨792.31%,其次为金山区,环比涨幅为558.47%,与此同时,卢湾区成交量环比缩减最为显著,由上月成交1310套降至本月0套。
(五)板块:前二板块成交超1000套,嘉定主城区位居首位
从各大板块的成交来看,TOP2板块单月成交超千套,同时,热门板块主要聚集在青浦区,占据4个席位。其中,嘉定主城区板块本月位居榜首,单月成交1311套,成交均价为47528元/㎡。其次为青浦区的徐泾板块,1月成交1151套,均价为61995元/㎡。宝山区顾村板块位居第三,本月成交663套,成交均价为47949元/㎡。此外,成交单价最高的板块为黄浦区的黄浦滨江板块,1月成交110套,位居第19位。
(六)房企:5家房企销售额超50亿,招商蛇口揽金领先
从各大房企在上海市场的表现来看,5家房企销售额突破50亿元,招商蛇口凭借多个热销项目,带动销售业绩领跑,1月实现销售额124.29亿元,保利发展位居榜二,本月实现销售额90.19亿元,新静安集团紧随其后,销售额为76.89亿元,中国金茂与象屿地产分别凭借53.94亿元、52.66亿元跻身销售额前五。整体来看,上海新房市场多集聚优质品牌房企,如招商蛇口、保利发展、万科等,除此之外,也常见地方国资企业的身影,如普陀城投等。
(七)项目:越秀保利嘉悦云上成交量领先,鸿印里销售额居首
从1月份上海新房成交套数TOP20项目来看,青浦区的项目上榜率靠前,共占据7个席位。其中,嘉定区的越秀保利嘉悦云上位居成交套数TOP1,1月成交640套,成交均价为49791元/㎡,该项目交通优势明显,是纯正的地铁盘,也是嘉定所有新盘里距离地铁最近的。闵行区的象屿招商公园1872紧随其后,1月成交451套,位居成交第二,成交均价为52154元/㎡,青浦区的象屿招商蟠龙府凭借426套的成交量跻身前三,成交均价为61575元/㎡。
从成交金额排行来看,嘉定、青浦2区的项目收金力更胜一筹。同时,主城区之一的静安区高价盘活跃度也较高。其中,位于静安区的鸿印里、静安天悦占据成交额前二,1月成交额分别达76.89亿元、50.93亿元。位于杨浦区的金隅外滩东岸位居第三,成交金额为46.59亿元,该项目兼具内环刚需和刚改购房群体,整体户型设计合理,板块内的商业氛围浓郁。
二、1月上海二手房价格持续上涨,涨价房源占比“三连升”
(一)价格:1月二手房市场均价持续上扬,同比涨幅走阔
进入2023年1月,上海二手房价格涨势持续蔓延。自2022年3月份起,上海二手房市场均价呈现稳步上升走势,月度涨幅均不超3%,且至本月二手房市场均价同比已连续25个月维持上涨态势。数据显示,2023年1月上海二手住宅市场均价为73055元/㎡,环比上涨1.37%,环比涨幅较上月收窄0.17个百分点;同比上涨19.29%,同比涨幅较上月扩大2.04个百分点。
(二)调价房源:1月涨价房源占比突破20%,较上月上升1.25个百分点
从涨降价房源来看,2023年1月上海二手住宅调价房源中涨价房源占比为21.1%,较上月上升1.25个百分点。整体来看,在市场政策端持续释放改善信号的带动下,业主信心正逐渐增强,涨价房源占比连续3月上升。
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