算力即生产力：粤港湾控股（01396）并购天顿数据，打造“基建+AI”双轮驱动的资本叙事新引擎

从负债率 99% 到盈利人民币 9.7 亿，再到斥资 9.77 亿港元收购 AI 算力公司，粤港湾控股 (01396) 完成了一场从产城开发商到数字生态运营商的华丽蜕变。

10 月 23 日，粤港湾控股发布公告称，称已完成对 Wisdom Knight Holdings Limited 的收购，总代价为 9.77 亿港元。这家一年前还深陷债务危机的企业，在成功实施 4.4 亿美元债转股方案后，迅速将目光投向 AI 算力赛道。

此次并购远非简单的业务叠加，而是一场深刻的资本逻辑重构。粤港湾控股正将闲置厂房、土地资源转化为高性能智算中心，实现从 “重资产沉没成本” 向 “轻资产科技资产” 的价值跃迁，更让企业实现从 “物理空间建造者” 向 “数字生态运营商” 的战略升级。

从 “水泥盒子” 到 “算力插座”

资料显示，资料显示，Wisdom Knight Holdings Limited 控制的国内主体 (深圳天顿数据科技有限公司) 是中国第一梯队智算建设运营商，国内最早布局国标 A 级第三方数据中心的企业之一，是 “绿能智算” 全生命周期服务的供应商。

自成立以来，天顿数据的营收持续高速增长，2022-2024 年营收分别为人民币 5090 万元、6160 万元、2.3 亿元，2025Q1 更高达 1.744 亿元，在手合同规模超百亿元，并由此启动 “国内 + 国际双市场发展战略”。

值得一提的是，天顿数据 2025Q1 已实现赢利，充分证实 “多源导构算力服务 + AIDC 建设运营” 的双主业发展模式已得到商业化验证，其 AI 智算中心业务模式提升了营运效率及盈利能力。

此前的 2025 年 5 月 7 日，粤港湾控股以 98.33% 的高票通过率完成 4.4 亿美元的债转股方案，成为首家几乎全部出清境外美元债的内房股企业，有息负债率从从 45% 降至 7%，并到 2025 年上半年实现归母净利润高达 9.7 亿元的逆袭，传统产城业务不再是负累而是助推。

这就是此次并购的核心价值，在于双方资源的互补与聚变。

作为并购方的粤港湾控股，是中国领先的新生态产城服务商，在全国多个区域拥有大量土地储备。而天顿数据深耕的 "绿能智算" 模式，与粤港湾积淀的产城开发能力形成完美咬合，将闲置厂房、土地资源转化为高性能智算中心、AI 算力基础设施，催生出 "算力 + 能源 + 空间" 的一体化服务体系，彻底改变了传统产业运营的盈利逻辑。

客户资源的互通更让协同效应锦上添花。天顿数据已积累的近 200 家企业客户中，不乏大型云服务商与头部 AI 公司，这些高价值 B 端资源的注入，为粤港湾开辟了全新的增长曲线。此前依赖产城销售与物业租赁的单一收入结构，正被 AI 算力服务、能源管理收益、智算空间运营收入等多元组合取代，企业抗风险能力与盈利韧性显著增强。

估值重构：从产城股到科技股的价值重估

从产业趋势看，AI 算力正成为数字经济时代的 “新石油”。

AI 算力行业因其 “高壁垒、高毛利、高复购” 特性，成为资本市场宠儿。美股市场，AI 算力龙头 CoreWeave 以 350 亿美元估值冲刺 IPO，现今其市值为 610.66 亿美元 (11 月 24 日收盘数据)，其 2024 年营收达 19.15 亿美元，市销率 (PS) 约 31.89 倍；A 股市场，中科曙光、浪潮信息等算力基础设施企业市盈率 (PE) 普遍在 40 倍以上，远超传统 IT 企业。

在对天顿数据的收购完成后，粤港湾的估值体系正经历根本性重塑。

如果 PE 估值法，目前天顿数据 2025Q1 净利润为人民币 2336 万元，假设全年净利润约人民币 1 亿元，2026 年或再增长 50%。作为对比，目前算力行业整体 PE 值 68 倍左右，则全年此一块的估值就达 68 亿元，加之此前产城板块约 30 亿元的估值，合计 98 亿元，较目前 67.9 亿港元的市值存在 50% 上涨空间。

更重要的是，此次并购最深刻的影响在于资本逻辑的重构。粤港湾控股正打造 “产业运营资产证券化 + 算力运营收益” 的双轮驱动模型，类似美国 DigitalBridge 的数字基建 REITs 模式。

天顿数据提供的稳定现金流加上粤港湾拥有的基建资产，具备了证券化的潜力。未来，公司可以通过剥离算力中心资产发行 REITs，实现 “开发 - 运营 - 退出” 的闭环，从而从 “一次性销售” 转向 “永续经营”，使盈利能力更加确定。

从长远看，此次并购是粤港湾摆脱产城开发与运营周期依赖的关键布局，长期契合中国 AI 算力需求年均 40% 增长、房城数字化转型政策红利及粤港澳大湾区数字新基建规划三大趋势。尽管存在 12 个月业务协同期的整合压力，但 “算力 + 产城” 的创新模式有望重构估值逻辑。

一位资深港股分析师表示：“市场终将认识到，这场收购的核心是获取重构产城运营的算法逻辑，而非简单的资产叠加。”

结语

二十年前，地产商把 “土地” 做成标准化产品，催生了万亿商品房市场；十年前，把 “商业地产” 做成 REITs，撬动物流园、产业园的证券化浪潮。

今天，粤港湾控股用一把 “硅芯钥匙” 打开 “重资产” 的镣铐，让沉睡的厂房变成可上市、可分红、可增值的 “算力基础设施 REITs”，完成了从 “物理空间建造者” 到 “数字生态运营商” 的战略升级，也为整个行业示范了 “高杠杆、低周转” 的终极救赎路径。

当铲车把最后一斗混凝土倒进机房隔振层，GPU 的风扇开始轰鸣，像一首新的资本序曲，而这正是中国式数字基建资本化的强劲心跳。