外资养老27年，谁留下谁撤退？先进理念靠本土化破除“水土不服”

养老不仅是生意，更是文化

作者 | AgeClub卫元祺

前言

随着中国老龄化程度不断加深，养老产业早已成为资本关注的焦点。

到2050年，中国老年人口比例将超过30%。在这个快速扩张的市场中，外资机构与本土企业既竞争又合作，共同探索适合中国市场的养老模式。

2025年1月7日，中共中央、国务院发布了《关于深化养老服务改革发展的意见》意见，鼓励外商投资国内养老服务产业并享受国民待遇，这一突破性的政策打开了养老服务领域对外开放的大门。

事实上，养老外资早在上世纪末就盯上了中国市场。1998年，美国假日退休集团在上海郊区兴建退休社区，被认为是外资进入中国养老产业的早期尝试。

27年来，外资养老品牌在中国市场的发展经验表明，单纯照搬国外模式难以成功；而本土化成本过高，且不说文化、养老理念等方面的隔阂，外资养老机构单价由于人力、管理等因素难以降低，只能被“高端养老机构”的定位架起，难以深入国内最广大的中低端居家养老市场。

如何在保持国际先进理念的同时，适应中国市场需求和文化习惯，成为外资养老品牌在中国能否成功的关键。

在外资探索中国养老机构的过程中看，出现了三种主流方式。经过近三十年大浪淘沙，重资产模式难以跑通已基本被验证，如今留下的外资品牌更多倾向于与国内养老机构各方主体进行合作，输出品牌和服务；也有部分外资选择投资看好的国内专业养老品牌。

PART 01

美日欧角逐，探索本土化路径

三种模式布局中国市场

进入国内养老市场的外资主要来源是美国、日本和欧洲（尤其是法国、德国、荷兰），其中美资擅长开发运营大型养老社区，体系成熟；日资以日式介护为特色，注重精细化照护和认知症护理；欧洲更加强调高端医养结合和生活品质，以法式养老为代表，聚焦于高端养老需求。

外资进入的方式主要有三种：

合资运营：雅诗阁。2025年7月30日，宁波杭州湾达美庭乐龄公寓启动试运营，该项目是由前湾控股集团和雅诗阁有限公司携手打造的复合型养老社区，由雅诗阁和达美庭共同打造。2019年，雅诗阁便将法国乐龄公寓领域的知名品牌达美庭引入亚洲，双方合作了亚太区首家品牌公寓——吉隆坡孟沙达美庭乐龄服务公寓。

输出品牌和服务：荷兰生命公寓。2014年开始，耘林集团引进荷兰生命公寓模式，借鉴“YES”文化、用进废退、泛家庭文化等先进养老理念和管理模式。2016年，两年后，耘林生命公寓·净慧寺开盘，创始人龚育才赴荷兰生命公寓，与汉斯·贝克尔先生确定合作关系。目前耘林在国内已经开出11家生命公寓。

外资全额投资运营：欧葆庭。专注于“失能失智”群体的医养照护，团队由欧葆庭专家、中国籍海归员工和本地员工构成，建立了一套人才培训体系，最大的难点是本土化。欧葆庭也在打算利用现有资源推动轻资产输出服务，其进入中国市场12年，仅有南京仙林和上海顾村2个全资项目（前者开业10年，入住率接近100%；后者开业近2年，入住率在20%左右）。

上海欧葆庭顾村国际颐养中心

图源欧葆庭养老

近两年，大量外资撤出国内市场。

2025年3月，魅力花园（Merrill Gardens）宣布退出中国业务，结束了其在中国15年的运营。

凯健养老在2024年年底关闭并转让了上海的2家机构。

2006年美国老年公寓开发公司假日退休集团在低价卖出股份，团队撤离中国，上海郊区的退休社区项目后被改建为经济型酒店 。

假日退休集团项目的时任主导者，Emeritus Senior Living的CEO丹尼尔·巴提在曾言：“当时我们来得有点儿早。” 准确道出了早期养老外资对于国内养老市场需求的误判。

另外，2024年11月，欧葆庭中国通过定向减资方式退出与太保合资建立的太保欧葆庭（上海）养老企业管理有限公司，该司曾为中国太保旗下高品质养老社区——太保家园提供专业技术支持，后撤动作一定程度上反映出欧葆庭在国内的战略调整。

外资的撤退，一方面是由于自身水土不服，没有找到本土化的方式；另一方面国内以保险公司和地产公司为主的养老玩家，凭借自身积累的资本、资源和主场优势，构建出更适合中国老人体质的特色养老体系。

PART 02

大趋势：重资产转向轻资产

以专业细分与经验输出站稳市场

外资进入中国养老产业的优势在于更加细分的赛道、丰富的经验和成熟的养老理念。

美邸：将日本介护模式本土化

2001年6月，美邸在日本开设第一家认知症照护之家，17年做到日本认知症床位数量第一，以“认知症单元照护”模式闻名。截至2025年6月，美邸在日本运营各类养老机构共371家，其中认知症专门机构334家，认知症床位数量7000+张，入住率基本保持在97.5%以上。

2014年美邸进入中国，在南通从合资养老院开始试水国内养老市场。第一个认知症照护项目落地于2018年的天津，合作方是中福养老。

由于此前在南通项目中的经验，美邸明确了天津项目需要解决的问题：中国家庭是否愿意把认知症老人送到专业照护机构？在日本积累的认知症照护手法经验在中国是否适用？中国的员工是否能够提供高水准的照护服务？

目前，美邸已在国内运营13家机构，包括认知症专门机构、高端综合性养老院和医养结合型护理院，以前两者为主。其从日本引入的“单元照护”模式和丰富的非药物疗法，让国内市场逐渐建立了对于认知症照护的认知，也培养了一批真正理解美邸认知症护理概念、知道怎么去提供好的服务的员工。

美邸在中国市场基本采取轻资产模式，加之日本规定认知症照护机构不超过27个床位，作为本国经验的一部分，美邸在国内负责运营的每个项目规模都较小。这也一定程度上减轻了运营负担，为高标准的服务奠定基础。

美邸工作人员与老人互动

图源美邸

美国哥伦比亚太平洋管理公司：输出资金和模式，及时回撤

2013年8月，远洋地产（后更名为“远洋集团”）与美国哥伦比亚太平洋管理有限公司合资成立椿萱茂·凯健（亦庄）老年公寓。该项目有双方合作开发运营，各占一半股份，远洋地产主要负责日常人员招募，美方负责养老服务设计、护理体系建立、人员培训等事项。

2015年，椿萱茂与美国失智照护运营商Meridian合作，引进了多种先进疗法，迅速树立起高端、专业的品牌形象。在亦庄项目开业时，远洋地产董事长李明就曾说：“远洋的第一家养老机构肯定是挣钱的。”亦庄项目不到三年入住率就达100%。另据报道，由于前三个椿萱茂项目的品牌效应，北京第四个项目不到半年时间也达到收支平衡。

运营初期后，美方将日常管理权逐渐移交中方团队，这一举动实现了国际经验与中国长辈生活习惯、文化偏好的深度结合，完成本土化转型。

2019年，远洋集团出售了“北京椿萱茂投资管理有限公司”的控股权，美资也退出了对椿萱茂项目的直接控制和管理。

2024年，椿萱茂建立了职业技能培训体系培养专业人才，其通过椿萱茂(北京青塔)老年公寓这一中国老年医学学会老年照护人才联合培训单位、和与中国社会福利与养老服务协会合作的“认知症照护·忆路同行培训班”，为养老行业输送新鲜血液。

但并非所有外资都能在中国养老市场找到适合自身的发展方式。外资大规模进入中国养老市场是在2010年-2012年，当时中国已经进入老龄化社会，且在金融危机中展现出了较强的抗风险能力，因此成为大量美国和日本养老企业寻找新机会的目的地。

由于较高的人力和管理成本，外资品牌难以降低客单价，大多数聚焦于高端养老机构，动辄数万元的每月费用让大部分普通养老家庭难以负担，占据国内市场绝大多数的中低端需求无法被外资满足。

而事实上，在当时的中国，养老市场尚不成熟，加之巨大的文化差异，外资普遍出现“水土不服”的现象。

一方面，外资对国内“9073”的养老格局缺乏充分的认识，“在家养老”的观念根深蒂固，很多老人难以接受机构养老方式。另一方面，欧美、日本先进的养老理念在本国收到了良好的反馈，而由于文化差异、养老观念等原因，在国内则会遇冷。

其次，国内专业养老人才匮乏也是外资面临的难题之一。长期以来，国内养老护理等工作社会评价不高，从业人员年龄偏大且流动性较强，难以达到外资企业对于护理人员工作专业性和理念一致性的要求。因此在人员培训上外资企业往往要投入较高的成本，培训完成后仍然要面临人员流失的风险。

PART 03

外资进入冷静期

与本土企业合作成新趋势

与其说外资受到国内养老品牌崛起的冲击，不如说外资在养老领域从未深入到本土企业扎根的土壤。

近年来，外资进入国内养老市场的动作相对冷静、理智，从曾经的以重资产为主转向轻重资产结合，同时寻求与国内养老行业玩家的合作。苏州康养集团在2024年与美邸合作，打造苏康养美邸认知症照护中心，其中苏州康养集团作为地方国企持有资产，外资输出品牌和管理团队，负责机构的日常运营。

苏康养美邸认知症照护中心

图源美邸

今年七月初，中国平安旗下高端养老品牌平安臻颐年与新加坡吉宝旗下欣岳年签署战略协议，欣岳年将借助其国际化经验和资源，为平安臻颐年提供康养服务运营，合作为客户提供包括全球旅居、国际社区入住等在内的特殊权益。

目前，国内养老机构的主要玩家有专门养老品牌、保险企业、地产企业和部分互联网公司等，外资更倾向于与保险、地产企业以轻资产方式进行合作，看中的是二者丰厚的资产积累和主场优势，同时向外输出自身成熟的管理体系和服务理念。

结语

外资在中国养老市场的叙事，早已从“高调进军”转向“理性深耕”。尽管部分品牌因水土不服逐步退出，但更多企业正以轻资产合作、战略投资等方式深度融入本土养老格局。

它们不再执着于单打独斗，而是借力国内养老赛道老玩家的资源优势，输出管理经验与服务体系，实现“全球理念”与“中国需求”的有机结合。

中国市场正在教会外资一个关键命题：养老不仅是生意，更是文化。从重资产投入到轻资产运营，从照搬模式到深度融合，外资在中国养老市场的未来，或许不在“高端”壁垒之中，而在能否真正理解这片土地上的人们如何老去、如何照护、如何给予尊严。

随着政策不断开放、行业逐步成熟，更多带着国际视野与专业精神的外资企业，将与中国本土品牌一起，让养老生意更专业、更人性、也更符合中国银发族的需求。