出品 | 子弹财经

作者 | 吴磊

编辑 | 蛋总

美编 | 倩倩

审核 | 颂文

在国庆假期前的最后一天晚间，停牌数月之久的新城悦，终于披露了“新城系”内部资金往来的调查结果。

经调查，在2023年、2024年，新城悦合计向上海悦崧转账约70亿元，而上海悦崧正是新城控股的附属公司。新城悦解释，此举是为了解决新城控股短期资金需求。

在资本市场，投资者迅速反应。国庆节后开盘第一天，新城控股的股价大跌5.72%。

在恒大、碧桂园等房企先后“爆雷”之后，新城控股目前是少数没有出现债务逾期的民营房企之一，能够在房地产下行期坚持至今殊为不易。只不过，在楼市连续几年的“低温运行”后，新城控股确实面临巨大的资金压力。

截至2025年中期末，公司货币资金约92亿元、短债合计约141.7亿元。若剔除32亿元的受限资金，其短期资金缺口已经超过80亿元。

这家昔日的千亿房企，如今正在以一个极其被动的姿态，接受外界的审视。

1、70亿资金暗流，员工“背锅”？

时间倒回至半年前。

今年3月31日，新城悦突然宣布，延迟刊发2024年全年业绩，原因是发现了与关联方之间的资金往来，董事会已启动调查程序，并在次日起停牌。

据悉，香港罗兵咸永道会计师事务所（以下简称“罗兵咸永道”）在审核新城悦2024年业绩过程中，发现关联方资金往来并无记入公司编制的记账记录及财务报表，并发现公司提供的银行流水存在若干不一致之处。

为完成进一步调查、审计，罗兵咸永道提交了额外审计收费报价，但被新城悦拒绝。于是，在5月27日，新城悦宣布，罗兵咸永道辞任核数师之职。同一天，新城悦首席财务官陈妮娜辞职。

2个月后（7月份），新城悦委任致同成为新任核数师。但直到9月30日，新城悦才对更多细节进行了详细披露——新城悦附属公司的五个银行账户，曾向上海悦崧转账。其中，2023年转账18亿元、2024年转账51.7亿元，两年累计转账69.7亿元。

（图 / 新城悦公告）

按照新城悦的说法，这些转账予上海悦崧的资金，主要由新城控股用于偿还到期债务，以及支付建筑合约款项。

如此巨额的资金往来，新城悦却声称控股股东王振华毫不知悉，而是由新城控股一位管理人员，与新城悦时任执行董事兼首席运营官杨博联合策划。

具体而言，杨博执行上述新城控股管理人员的资金往来要求，指示新城悦财务管理中心总经理（财务总）使用定制纸质审批单进行转账，刻意规避集团以SAP系统实施的内部审批程序。随后，财务总指示财务管理中心员工从SAP系统删除关联方资金往来的银行转账记录。

（图 / 新城悦公告）

为此，新城悦罢免了杨博的所有职务，并开除大部分参与此事件的员工。

（图 / 新城悦公告）

在新城悦“快刀斩乱麻”地与涉事高管和员工切割之后，新城控股紧接着披露了一则2024年财报更正公告，简单将“关联方资金拆借（不适用）”的事项更正为：2024年从新城悦拆入资金51.7亿元并同步偿还。

但是，此番操作并没有回答公众的诸多疑问。例如，作为新城控股董事长、新城悦非执行董事、王振华之子的王晓松是否对此知情？指示杨博的新城控股高管是谁？如何处理涉事的新城控股高管？罢免杨博、开除涉事员工，是否在为新城控股涉事高管“背锅”？未来是否还会继续向新城控股“输血”？

对此，「子弹财经」试图向新城控股、新城悦方面进行了解，但截至发稿，仍未获回复。

过去三四年时间里，楼市进入深度调整期，民营房企普遍面临偿债压力。而“新城系”这场约70亿元资金往来事件，直接将新城控股的资金压力摆到了台面上。

2、地产业务销售额腰斩，商业运营苦撑大局

新城控股曾有过辉煌时刻。

回顾2019年，新城控股的合同销售额超过2700亿元，位列行业TOP10，力压华润置地、招商蛇口等一众央企。这一年，新城控股规模达到巅峰，同时也走到了命运的转折点。

2019年7月，公司创始人王振华因涉嫌猥亵儿童罪被刑事拘留，消息一出舆论哗然，新城控股遭遇巨大的口碑、信用冲击，股价暴跌。很快，公司暂停了大手笔拿地，至今鲜少在土地市场露面。

在比同行房企更早直面危机的情况下，新城控股早一步踩了刹车，反而成为目前少数没有“爆雷”的民营房企之一。但在口碑受冲击之下，其地产开发业务还是快速“塌陷”。

2025年9月13日，新城控股发布数据显示，今年9月，公司实现合同销售金额约14.84亿元，同比下滑35%；前三季度，累计实现合同销售金额约150.50亿元，同比下滑53%，只比恒大的150.4亿元高出约1000万元。

（图 / 新城控股公告）

不仅如此，新城控股的销售表现甚至不及部分已债务违约的房企。克而瑞数据显示，2025年前9个月，碧桂园实现销售额305.5亿元、世茂集团为192.2亿元，远洋集团为188.7亿元，均明显高于新城控股。

销售额的暴跌究竟是哪些因素造成的？公司是否会逐步开启拿地步伐？对销售额是否设立了目标？存量项目如何加速去化？对此，「子弹财经」试图向新城控股方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

无论如何，销售层面遇冷已直接反映在财报上。

今年上半年，新城控股实现营收221亿元，同比下滑34.82%；归母净利润8.95亿元，同比下滑32.11%，几乎回落至2016年中期的水平（当期归母净利润为8.52亿元）。

（图 / 新城控股2025年中期财报、2016年中期财报）

开发业务承压之下，新城控股更倚重商业运营。

过去，商业运营业务一直为公司提供现金流，为开发业务兜底，以保证债务不会逾期。但据媒体报道，在2024年股东大会上，新城控股董事长王晓松表示，从今年开始，内部将对商管业务和开发业务的现金流分开进行管理，非紧急情况不进行统筹安排。

据悉，新城控股商业综合体运营最主要的就是吾悦广场购物中心。财报显示，截至2025年6月30日，公司在全国141个城市布局205座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达174座，开业面积达1608.14万平方米，出租率为97.81%。

吾悦广场的确带来了可观的收入。2025年前三季度，公司商业运营总收入为105.11亿元（即含税租金收入），同比增长11%。

（图 / 新城控股公告）

只是，购物中心市场正快速步入存量竞争阶段。赢商大数据预计，2025年全国新开业广场数量不超过400座，较2021年的657座新开业数量缩量近40%，较去年的436座将缩量近10%。

此外，在2025年上半年新开业项目中，存量改造项目占比超二成，发生结构性变化。这意味着市场已从“重资源、重规模”直接进入“重品质、重运营”时代，行业正式进入“运营为王”的深度调整期。

这也意味着，考验购物中心真正运营实力的时候到了。在SKP、万象汇、天街、万达、大悦城等品牌汇聚的“商场”里，竞争自然也会白热化。

3、短期资金缺口超80亿，王氏家族强势出击

新城控股有意将商管业务隔离在一个安全区，但公司紧绷的资金链已经难以忽视。

截至2025年中期末，新城控股的货币资金为91.83亿元、交易性金融资产1564万元，其中预售监管资金、按揭贷款保证金等受限资金32亿元。若剔除受限资金，流动资金约合60亿元。

（图 / 新城控股2025年中期财报）

同期，其短期借款3.72亿元、一年内到期的非流动负债137.88亿元，短债合计约141.6亿元。若以剔除受限资金的数额粗略计算，公司的短期资金缺口超80亿元。

（图 / 新城控股2025年中期财报）

新城控股的资金压力，也传导到了供应商身上。截至2025年中期末，新城控股应付建筑工程款高达390亿元，其中账龄超过一年的应付账款就有65亿元。

（图 / 新城控股2025年中期财报）

那么，新城控股对供应商的账期有多长？是否存在“压榨”供应商，以保存现金流的问题？如果给供应商结账时间过于漫长，建筑工人的利益能否保障？对此，「子弹财经」试图向新城控股方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

为了缓解债务压力，新城系不惜以高息借款“续命”。

10月2日，新城控股境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED（以下简称“新城环球”）在境外发行1.60亿美元的无抵押固定利率债券，债券期限2年，票面年息高达11.88%，每半年支付一次，主要用于偿还公司一年内到期的境外中长期债务。

今年6月，新城发展发行于2028年到期的3亿美元优先票据，利率同样是11.88%。

不仅如此，今年3月，新城控股还宣布，为满足公司经营发展需求，拟向新城发展及其关联方申请总额不超过等额人民币150亿元（含截至2025年2月末已使用未到期借款余额等额人民币60.91亿元）的借款额度，借款年利率为不超过8%（不含税金）。

这一利率水平，已远超市场LPR（贷款市场报价利率）。据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2025年9月LPR为：1年期LPR为3.0%、5年期以上LPR为3.5%。

由于“高息债”的利息成本极高，会侵蚀利润、加剧现金流压力。近几年，不少房企被“高息债”拖垮，陷入流动性危机。此时，新城控股选择“高息续命”，或有融资困难之下“不得已而为之”的无奈，但着实是一步险棋。

但令外界奇怪的是，在新城控股资金吃紧之际，王振华家族的资本动作却不断。

2025年8月，中国新零售供应链宣布，万疆资本以2.228亿港元收购公司75%股权，成为控股股东。公开资料显示，中国新零售供应链是一家主要从事提供建筑服务及物业投资业务的投资控股公司。以此来看，这没有完全跳脱出新城系的业务范畴。

据悉，万疆资本是一家于2025年7月，在英属处女群岛注册成立的公司，主要从事投资控股，由王凯莉全资持有。而王凯莉今年26岁，正是王振华之女。

这笔交易再次将王振华家族推上舆论中心：一边是新城控股债务高企、现金告急；另一边，是家族资本在市场上强势出击。这样的反差背后，究竟是王振华家族是在为新城系另辟护城河，还是在经历家族资本博弈后，谋划“第二战场”？

经常航海的船员都知道，暴风雨来临前，海面往往格外平静。对新城控股而言，资金违规往来、高息借贷与紧绷的资金链交织在一起，就像风起深海，海面依然平静，但暗流早已涌动。

*文中题图来自：摄图网，基于VRF协议。