城地香江|打扫干净屋子再请客，“破发钉子户”变算力新贵

股价从6元均价启动，至2025年3月已飙升至24元，涨幅翻了3倍。目前以120亿的算力订单位居IDC老大。

在这波股价上涨前，城地香江（603887.SH）身上背着恒大概念、业绩连亏，股价长期破发，横盘3年。不仅相关人员减持受限，公司想要融资都得受阻。如果主动进行市值管理的话，账上又缺钱。

但好巧不巧，遇到了天时人和，一切问题迎刃而解。

今天就来唠唠城地香江这波泼天富贵背后的故事。

基本情况介绍

城地香江最初主营岩土工程，为房地产开发商提供工程服务。2016年10月上市，首发价12.13元，上市当月股价就翻了5倍，但这就是迄今为止公司股价的高光时刻，之后便一路下跌。2019年，公司并购香江科技，变成“房地产+IDC”双主业，股价触底反弹近1.7倍，但从2021年5月起，在业绩下行中逐渐跌破发行价。2023年，公司决定剥离房地产业务，专注于算力基建和智算中心（AIDC），成为纯IDC服务商（24年上半年IDC业务收入合计占比已达95.58%）。

在2021年10月至2024年8月的3年里，公司股价一直处于破发状态、长期横盘，直到2024年9月，股价开始启动暴涨，至今股价涨幅达2倍。

复盘每次暴涨背后，其实对应公司战略重心切换：

1、2016年正值PPP模式推广，市场对岩土工程行业预期高，公司提及的"地下空间开发技术储备"被市场解读为智慧城市概念，推高短期投机情绪；

2、2019年对香江科技收购后，从传统基建向IDC服务转型，叠加2020年IDC被纳入新基建，以及大额IDC系统集成订单公告，市场对公司重新定价，PE估值体系从工程类（10-15倍）切换至IDC类（25-30倍），机构持仓占比也大幅提升；

3、2024年10月公司公告中电智算将成为控股股东，国务院国资委成为公司实控人，市场预期中国能建旗下7大算力枢纽资产注入，叠加120亿算力订单，股价再次爆发；

跟海南华铁非常类似，都是传统基建向AI基建转型，且都有国资控股预期和算力大单。不同的是，城地香江国资控股尚未落地。

从订单金额看，城地香江以120亿订单位居榜首，市值136亿，股价涨幅200%；海南华铁61亿订单排第二，市值245亿，涨幅115%。并且，城地香江业务更纯粹，95%以上是IDC业务，海南华铁76%营收来自传统基建。

二、天时：DeepSeek驱动的IDC新周期

IDC的上一轮周期始于2019年底，疫情催化数据流量激增，传统行业数字化转型加速，公有云及互联网行业成为IDC业务增长的核心驱动力。互联网巨头大规模资本扩张，叠加"新基建"政策明确将数据中心列为新型基础设施，IDC厂商纷纷拿地建数据中心，相关企业在2019-2020年业绩大增。​

但2021年，行业就出现供需失衡，价格战爆发，2021-2024年上半年，行业陷入了下行周期，单机柜租金、IDC机柜上架率大幅下降，相关IDC企业城地香江、南兴股份，包括基本面尚可的奥飞数据的财报上均有业绩增速倒退、毛利率逐年下滑的体现，更有甚者，IDC资产减值、业绩亏损。

2024年三季度开始，行业才开始出现边际改善，零售型IDC上架率稳定，单机柜租金回升。

2025年春节后，deepseek等大模型带动算力需求增长，互联网巨头字节跳动、腾讯、阿里资本开支扩张，IDC（互联网数据中心）作为流量、算力提升的必备基础设施，进入新一轮上行周期。

根据相关资料，预计2025年全年IDC招投标量达3-4GW，长期资源规划在5-6GW，从供给端来看，一线和二线的IDC厂商，真正能交付的量在2GW，下半年可能存在IDC供给不足，预计会有一定涨价。

不过，IDC是重资产项目，建设周期长，建好以后存在比较长的上架爬坡期，爬坡期业绩增速较快，但上架率到95%就达到成熟期，成熟期项目虽然每年可以贡献稳定现金流，后续无法实现太大增长。

之前IDC业务，属于周期来得快，去的也快。

数据中心存在通用、智算、超算及边缘等不同类型和形态，当下AI时代下的数据中心，叫智算中心/AIDC，据悉智能算力未来五年复合增长率达52.3%，要远高于同期通用算力规模的复合增长率18.5%。不知道这个所谓的算力基础设施升级版，对于IDC厂商而言，有什么不同，公司是否有此类技术储备跟上。

三、成也IDC，败也IDC

没转型IDC业务之前，公司收入及利润平平，其实除了给公司股价带来很大好处，对公司的业绩好处很短暂。一算总账，属于赔本赚吆喝，只增长了收入规模，但利润却是倒亏的。

香江科技在2019年被纳入上市公司体内后，在2018-2020年，精准完成了三年业绩承诺，但好景不长，承诺期结束后业绩就断崖式下滑，2021年净利润骤降，亏了6.05亿，其中包括商誉减值6.31亿，22年-24年三季报，公司扣非净利润也均为亏损，没转型前，公司总体还是赚的，自从沾边IDC业务之后，29年-24年三季报，累计实现收入156.81亿，归母净利润亏损6.29亿、扣非净利润累计亏损7.93亿。

2024年公司说大幅收缩传统基建业务，导致收入规模锐减，截至三季报，只有8.63亿。

难道IDC不是个好生意？从结果来看，自从公司转型重资产的的IDC业务之后，新增了较大的资本开支投入和资金需求，公司还在2020年专门发行12亿元可转债，用于数据中心建设，公司资产负债率从2019年的35%升至2024年的63%。

虽然毛利率水平较之前业务总体有所提升，但最近几年毛利率却是不断下滑，同时因为IDC业务需投入高额研发及运维费用，导致期间费用率不断提升，加上公司21年、23年资产减值损失，公司净利率近几年都是负数。

四、人和：团队大换新，资本运作团队坐镇

这波股价上涨前，公司对团队进行了大调整，从董事长到独董换了个遍，董事长来自券商背景，财务总监也多次更替。

2023年-2024年，公司就更换了两位财务总，任职时间都很短，分别只待了1年5个月和8个月。

从两位已离职财务总的履历来看，一个是实体出来的，一个是从四大出来之后在银行跟信托待过，相比新上任的董事长和财务总，这些背景都不算扎眼。

2024年6月，公司任命了新的财务总监和董秘，董秘是内部提拔，新来的财务总属于空降，从履历来看，四大审计出身，之后在海通、花旗、海通国际这些券商投行部待过，以及在投资机构做PE投资，还做过战略咨询。

董事长、监事会主席、总裁也统统都换了个遍。

董事长和财务总两位公司的关键人物都是出身券商投行，对资本运作这一套那是轻车熟路。

24年11月年报季，公司还把合作了近6年的会计师事务所从天职国际换成了容诚。

都说新官上任三把火，而公司的这三把火很明确，就是给公司股价点火。

新团队上任后，公司公告明显增多，而且是利好齐发，猛加油门。

6月27日，公司发布子公司项目中标公告，连续2个涨停，7月8日，再次发布中标公告，24年10月初，公司就抛出一项关于筹划重大事项停牌的公告，复牌后就拿了10个涨停板。

复牌同时还发布了一个定增预案，以5元/股的价格增发1.39亿股，较当时市场价8元，折价60%，低价增发引进一个国资股东，等于是告诉大家这么便宜的套利机会不要错过。

10月见顶之后，继续发中标和签订重大合同公告，累计120亿算力订单。

在此期间，公司原来那笔发行期6年，本来在26年7月到期兑付的，金额为12亿的可转债触发了转股条件，在2024年11月18日提前到期。这对于账上只有7.5亿资金，同时又有7.69亿短期借款的公司来说，缓解了极大的资金压力。

结语

城地香江从困境中崛起，成为算力新贵，离不开天时、人和。

但看完IDC这个产业，其重资产、高资金需求、仅20%的毛利率、利润端兑现不好，盈利周期短且易受大厂制约的特性，让我觉得并非是个好生意，加上运营商和大厂也有自建数据中心，作为第三方IDC厂商如果仅限于基础服务，没任何竞争优势。

不过，这轮市场波动源于产业周期触底反弹、DS带动算力需求以及大厂资本开支的带动，在这个逻辑下，IDC 个股估值先迎来修复，目前来看，已经超过了19年那波IDC扩张潮的估值分位水平。资源、资金、技术、团队都是IDC厂商竞争的重要因素，接下来就看看谁的业绩能得到实质性改善了。

来源：泡财经