作者：金德路

房地产作为我国的支柱性产业之一，不仅影响着个人的财富状况，更关系着国家的经济发展。

刚刚过去的2023年，在人口负增长、城镇化进程放缓等因素叠加下，中国房地产市场供需关系发生逆转。

根据国家统计局1月17日发布的最新数据，2023年1～12月，全国房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%；商品房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%；商品房销售额11.66万亿元，是2016年以来新低，同比下降6.5%。

不太好看的各项数据，难免让房地产行业陷入一定的悲观情绪之中。

不过，行业进入深度调整时，“变化”也随之而来；这不管是对政府还是对房企，是挑战同样也是一次新的“变革”机会。

01 高质量，是未来行业发展重点

政策层面出发，中国房地产未来的发展方向，可以简要地概括为“好房子”。

关于“好房子”这个关键词，在2023年多次政府相关工作会议中，都在着重强调。

比如2023年12月22日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议提出：构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。

再比如在2023年9月召开的中国城市规划年会上，住房和城乡建设部部长倪虹出席会议时也指出，“我们要以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，创造高品质生活空间。”

为什么说高质量的好房子，是中国房地产未来发展的主要方向呢？

一方面，好房子是消费者的迫切需求。

目前国内房地产市场供求关系发生变化，对于老百姓来说，需求从拥有房子变成了拥有好房子。

比如现有房屋出现漏水漏电、屋内设计不合理、物业管理水平差、相关公共设施陈旧老化；以及教育、医疗、交通等配套资源欠缺，都可能让消费者对现有居住环境感到不满。

因此随着人们物质生活水平的提升，对居住环境和生活品质的要求变高了，好房子也成为了老百姓的迫切需求。

另一方面，好房子是房企的新赛道。

房地产企业对国家发展的重要性不言而喻，经济增长、城市化推进、社会稳定、产业结构优化等方面都离不开房地产企业的贡献。

过去二十几年，中国房地产需求旺盛，行业在高速发展过程中难免有无序之处。如今供求关系发生变化，新模式下对企业提出了更高的要求，有利于优质企业发展转型，这对于未来行业健康发展起到了一定保障作用。

意识到“好房子”是必然后，再看2023年政府的一系列政策举措，就变得更好理解了。

比如在消费者层面，政府部门加大对首套住房和改善性住房需求的支持力度，同时积极推进房屋品质提升，鼓励企业提高房屋品质，加大绿色建筑和智能化家居的推广力度，提升居住环境和生活品质。

在房企层面，政策优化融资环境，支持房地产企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序；同时加大对优质房企的融资支持力度，提高行业集中度。

总之，政府的一系列措施，旨在提升住房品质和居民生活质量，推动行业转型升级和健康发展，这也是行业大趋势所致。

02 ​企业应如何适应新环境

行业向高质量多元化发展，这要求房地产企业从单一房地产住宅开发商向综合型房企转型发展。

这种转型，对于传统房企来说，是一件极具挑战的事。

因为单一的房地产住宅开发模式十分简单，已有一套非常完整且固定的经营思路与盈利模型；而想要实现多元化，以适应综合类型房企发展思路，则需要企业具有较大的战略能力与创新精神；对企业资源、资金、人才储备、技术等方面都是挑战。

回看目前国内房地产行业，一些头部房企在多元化这条道路上，其实已经取得了一定成就。

根据企业财报，目前龙湖集团、华润置地、保利发展、万科地产等多家房企在立足于夯实住宅品质的同时，已经找到了一个或多个多元化发展领域。

与此同时，这些多元业务贯穿整个行业，且已经能为企业提供稳定的营业收入，属于多元业务聚焦发展类房企。

比如在刚刚过去的2023年，万科地产在物业管理、物流仓储、租赁住宅领域表现不俗；华润置地在购物中心、写字楼、酒店、轻资产管理等业务上业绩突出；龙湖则通过开发、运营及服务三大业务板块，也覆盖了地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。

其实细看房企拆分出来的多元业务板块，会发现主要是集中在投资物业（包含购物中心、写字楼、酒店）以及物业管理板块。

而投资物业与物业管理都属于房地产开发的衍生，对于房企来说，在传统的物业开发销售之外围绕房屋的生命周期培育这些成熟新业务意义重大。

因为这种全新的发展模式，不仅能为企业带来稳定可观的收益，这也是城市治理与百姓生活的共同追求。

总的来说，不管是在当下以及在未来，优秀的房企绝不仅限于简单的房地产开发，它将围绕地产开发承载更多的内容，满足市场的更多需求；站在企业角度，这也是体现自己核心竞争力、拓展业务边际、实现业务发展的必然之举。

03 对比海外，高质与多元的必然性

与一些发展成熟的海外地产行业相比，中国的房地产行业在土地制度、融资渠道、品牌建设、运行管理等诸多方式还有很长的路要走。

比如在运行管理方面，成熟的海外房地产开发商注重对项目的全周期管理，包括规划、设计、销售和售后服务等。

以日本房地产为例，日本房地产曾经历过泡沫经济的重大挑战，行业开始洗牌，危机之下，行业集中度逐步提升。

根据日本不动产经济研究所数据，2022年TOP10房企销售集中度达40.2%，较2008年提高10.4个百分点。

另外，从头部企业的营收结构来看，2022年日本市值前10大房企中，除了野村不动产的物业开发销售占比超过一半，其余房企的开发销售业务占比均未超过30%。

也就是说，“卖房子”仅是头部房企的业务之一，高端与多元给房企带来了更多发展可能。

回到国内，布局“高端与多元”，同样给国内房企带来了更多机会。

以龙湖为例，在行业动荡的2023年，企业仍在积极土储，如2023年12月企业分别以26.53亿元和2.9亿元的价格，先后拍得杭州及成都核心地块。

除了开发业务之外，据公告显示，2023年龙湖经营性收入实现265.3亿元（含税），同比增长6%左右，创造历史新高，其中运营业务板块收入约138.8亿元（含税），服务业务板块收入约119.3亿元（含税）。

来源：龙湖官网公告

细分到这两个板块，在运营方面，截至2023年底，龙湖商业累计开业运营的购物中心88座，长租业务也在推动产品升级的基础上继续寻找增量。

在服务方面，通过与政府、企业等合作，企业提供专业的服务和管理，促进了产业集聚和发展。同时还不断拓展新的服务领域，如智慧城市、环保等，进一步实现了业务多元化。

可以看到，运营及服务业务已成为龙湖这家企业高质量可持续发展的重要贡献源，联合地产开发业务，三大业务板块协同发力，构建起了企业的核心护城河。

当然，稳定的业务发展，也让龙湖的财务状况一直都十分健康。

据媒体报道，2023年12月20日，龙湖集团提前偿还20亿港元银团贷款，据悉，该银团贷款总额为153亿港元，在本次偿还后已全部提前还清，至2024年底，龙湖已无到期需偿还的境外银团；至2026年底，亦无到期美元债。

2023年能够实现提前还款，意味着龙湖2024年将轻装上阵；此外，企业的财务健康还体现在融资渠道畅通、经营性现金流回正等多个方面。

总的来说，行业掀起波澜时，强者越强似乎是一个亘古不变的道理；而深度调整之后的中国房地产，也将会迎来一个崭新的时代。